Guida · Porto San Paolo
Aggiornato a novembre 2026 · Testo a cura del team Vesta
Tutto quello che serve sapere per affittare una casa a Porto San Paolo: com'è il mercato, quali zone, quando si affitta, cosa chiede la legge e come funzionano imposta di soggiorno e fisco.
La gestiamo noi, dall'annuncio all'accredito mensile. Valutazione gratuita e senza impegno.
Perché Porto San Paolo
È un mercato piccolo ma in crescita, con soggiorni più lunghi della media: nel 2024 il comune di Loiri Porto San Paolo ha registrato 148.776 presenze, il 17,69% in più del 2023, con una permanenza media di 5,05 notti contro le 3,31 di Olbia, secondo il rapporto 2024 dell'Osservatorio del Turismo della Regione Sardegna. Intorno c'è uno dei bacini più forti dell'isola: nel 2025 la Provincia della Gallura Nord-Est Sardegna, di cui il comune fa parte, ha superato i 7,6 milioni di presenze (+11,52%), come riporta il movimento turistico per provincia 2025 dell'Osservatorio.
Il dato del comune è del 2024, provvisorio ed estratto a maggio 2025: è l'ultimo pubblicato, perché nel rapporto 2025 Loiri Porto San Paolo non rientra più nei trenta comuni più visitati. Quello provinciale comprende anche Olbia, Arzachena e la Costa Smeralda, quindi descrive la domanda della zona, non del solo paese. In Gallura circa sei presenze su dieci sono straniere, con Germania, Francia, Regno Unito, Svizzera e Paesi Bassi come primi mercati, e tra gli italiani arrivano più ospiti dalla Lombardia che da qualunque altra regione.
Per chi affitta, soggiorni di cinque notti vogliono dire meno cambi e una durata minima da impostare con attenzione, settimana per settimana. Porto San Paolo è una delle tre località sarde in cui abbiamo case in gestione, con Stintino e Teulada: il quadro di tutta l'isola è nella pagina sulla gestione affitti brevi in Sardegna.
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Dove operiamo
Copriamo il paese di Porto San Paolo e la costa intorno, con Porto Taverna, Costa Dorata, Cala Girgolu, Cala Finanza, lo Sconcatu e Punta Don Diego, oltre a Vaccileddi e Loiri. Poco a nord, nel comune di Olbia, seguiamo anche Porto Istana, Capo Ceraso e Murta Maria.
Tutto questo tratto di mare sta dentro o accanto all'Area Marina Protetta Tavolara - Punta Coda Cavallo, che secondo Sardegna Turismo si estende per 76 chilometri sul litorale di Loiri Porto San Paolo, Olbia e San Teodoro, da Capo Ceraso a Punta s'Isuledda. Le zone però non chiedono lo stesso annuncio.
Dal porto di Porto San Paolo partono le barche per l'isola di Tavolara. In paese si cerca una casa da cui muoversi senza auto: spiaggia, negozi, ristoranti e imbarco.
Qui l'ospite guarda soprattutto alla distanza dalla spiaggia e allo spazio all'aperto. Nell'annuncio contano le foto della terrazza o del giardino e un'indicazione precisa su come si arriva al mare.
Da qui il mare si raggiunge in auto: nell'annuncio va detto con precisione quanti minuti servono, e conviene mettere in evidenza gli spazi esterni e il posto auto.
Sono la parte di costa più vicina a Olbia: un argomento per chi atterra in città e vuole essere in spiaggia poco dopo.
Hai una casa in un'altra frazione di Loiri Porto San Paolo? Scrivici comunque: valutiamo ogni caso.
Gallura
Sì: oltre a Porto San Paolo serviamo la costa da Olbia, con Pittulongu, Bados e Murta Maria, fino a San Teodoro e Budoni. Partiamo sempre da una valutazione gratuita della singola casa, perché la domanda cambia molto da una zona all'altra.
Nel 2025, secondo il rapporto annuale dell'Osservatorio regionale, Olbia ha contato 1.161.262 presenze (+7,60%), San Teodoro 1.002.013 (+12,09%) e Budoni 924.377 (+19,02%). Sono tre mercati diversi anche per durata: nello stesso rapporto la permanenza media è di 3,20 notti a Olbia, 5,36 a San Teodoro e 6,68 a Budoni, e prezzi e durata minima vanno impostati di conseguenza. In queste zone valutiamo ogni casa con lo stesso metodo che usiamo a Porto San Paolo.
Valorizzazione
Le cose che servono a un soggiorno di cinque o sei notti al mare: uno spazio esterno dove mangiare, l'aria condizionata, un posto auto e una lavatrice. Prima di pubblicare ti diciamo quali di queste mancano e quali interventi valgono la spesa, guardando a cosa offrono le case della zona.
Non serve una villa fronte mare: un appartamento in un complesso con piscina o una casa a Vaccileddi con il giardino hanno ciascuno il proprio pubblico, purché l'annuncio lo dica con chiarezza. Spesso bastano ombra in terrazza, una doccia esterna, culla e seggiolone per le famiglie, e foto che mostrino davvero il tragitto verso il mare. Una casa al mare lasciata chiusa per mesi chiede anche attenzione a umidità, climatizzatore e scaldabagno prima di ogni stagione: è parte della gestione manutenzioni.
Per chi è il servizio
È per chi ha una casa a Porto San Paolo o nei dintorni e non può seguirla di persona per tutta la stagione. Molti proprietari vogliono due cose insieme: affittare nei mesi di punta e tenersi qualche settimana d'estate per sé.
Ci contattano proprietari che vivono in un'altra regione o all'estero e arrivano in Gallura solo per le ferie, chi ha una casa di famiglia che resta vuota da ottobre a maggio, chi ha comprato in un villaggio con piscina pensando anche all'affitto. E chi ha provato a gestire da solo, scoprendo che tra cambi, chiavi e messaggi degli ospiti la stagione diventa un secondo lavoro.
Prezzi e stagionalità
Da giugno a settembre: nel 2025 questi quattro mesi hanno raccolto circa l'83% delle presenze della Gallura, con agosto come mese più forte e settembre quasi alla pari con giugno, secondo i dati per provincia dell'Osservatorio regionale. Maggio e ottobre insieme pesano circa il 13%, aprile meno del 3%.
Per una casa a Porto San Paolo vuol dire che la stagione vera dura quattro mesi, non sette. Con la strategia prezzi dinamica spingiamo le tariffe a luglio e agosto, trattiamo settembre come alta stagione e non come coda, e a maggio e ottobre lavoriamo su prezzo e durata minima per riempire le date che altrimenti resterebbero libere. In questi calcoli teniamo conto anche dei servizi stagionali, come la piscina di Sea Retreat, aperta dal 1° giugno al 30 settembre.
Messa in regola
Servono lo IUN della Regione Sardegna e il CIN nazionale, da esporre e da riportare in ogni annuncio, prima di accogliere qualunque ospite. Poi, per ogni soggiorno, vanno comunicati gli ospiti alla Questura e i dati statistici alla Regione, e va applicata l'imposta di soggiorno del Comune di Loiri Porto San Paolo.
| Adempimento | Cosa prevede | Chi lo gestisce |
|---|---|---|
| IUN (codice regionale) | Richiesto sulla piattaforma della Regione dopo la comunicazione al Comune (Comune di Loiri Porto San Paolo); va esposto all'ingresso e indicato negli annunci (Regione Sardegna) | Vesta, codice intestato a Vesta |
| CIN (codice nazionale) | Richiesto sulla banca dati BDSR del Ministero del Turismo; esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio | Vesta, codice intestato a Vesta |
| Comunicazioni ISTAT | Arrivi e presenze trasmessi a fini statistici alla Regione su SIRED/Ross1000 | Vesta |
| Comunicazione ospiti | Dati di ogni ospite inviati alla Questura con Alloggiati Web | Vesta, per ogni soggiorno |
| Dispositivi di sicurezza | Rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori | Vesta, che li verifica prima di aprire le prenotazioni |
| Imposta di soggiorno | Regolamento del Comune di Loiri Porto San Paolo, in vigore dal 1° gennaio 2026 | Vesta |
| Cedolare secca | Calcolata sulla tua quota netta, come spieghiamo più sotto | Vesta, come sostituto d'imposta |
Le sanzioni non sono simboliche: secondo le FAQ del Ministero del Turismo sulla BDSR, affittare senza CIN costa da 800 a 8.000 euro, non esporlo o non indicarlo negli annunci da 500 a 5.000 euro per ogni unità, e ogni violazione sui dispositivi di sicurezza da 600 a 6.000 euro. Con IUN e CIN a nome di Vesta, la sanzione per un adempimento sbagliato è a carico nostro, non tuo.
Se ci affidi la casa, ce ne occupiamo noi: i codici sono intestati a Vesta.
IUN
Se ci affidi la casa, lo IUN e il CIN li chiediamo noi e sono intestati a Vesta: non devi preparare nessuna pratica. Chi affitta da privato deve invece mandare prima alla PEC del Comune la comunicazione di avvio della locazione breve, come spiega la pagina del Comune di Loiri Porto San Paolo su IUN e CIN, poi fare la richiesta dello IUN sulla piattaforma della Regione Sardegna con SPID, CNS o CIE, e solo dopo chiedere il CIN.
I passaggi sono descritti dalla Regione Sardegna nella pagina sulle locazioni occasionali: dal 1° febbraio 2025 la richiesta dello IUN si fa solo dalla piattaforma regionale, e per il CIN bisogna attendere 24 ore dalle credenziali Ross1000 prima di accedere alla banca dati del Ministero. Chi affitta come impresa presenta invece una SCIA sul SUAPE. Se la tua casa ha già codici a tuo nome, ne parliamo durante la valutazione.
Imposta di soggiorno
L'imposta la applica il Comune di Loiri Porto San Paolo, con un nuovo regolamento in vigore dal 1° gennaio 2026, approvato dal Consiglio comunale il 23 dicembre 2025. Se gestiamo noi la casa, ce ne occupiamo noi: riscossione, versamenti e dichiarazioni sul portale del Comune.
Sul portale dell'imposta di soggiorno del Comune chi affitta in forma non imprenditoriale comunica l'avvio dell'attività e paga con PagoPA, accedendo con SPID o CIE; lo stesso portale riporta le esenzioni previste. Le tariffe le approva la Giunta comunale e possono cambiare: per questo in pagina non indichiamo importi, e nella valutazione ti spieghiamo come si applicano alla tua casa.
Novità 2026
Dal 1° gennaio 2026 l'affitto breve di più di due unità immobiliari, anche in comuni diversi, si presume per legge attività d'impresa, con obbligo di partita IVA. Lo ricorda il Comune di Loiri Porto San Paolo, con riferimento alla legge di bilancio 2026 (legge 199/2025).
In Sardegna c'è una regola in più: per le imprese, con più di due unità nello stesso comune o in comuni limitrofi la locazione va svolta come casa e appartamento per vacanze (CAV), come indica la Regione Sardegna. Se hai più case tra Porto San Paolo, Olbia o San Teodoro, prima di pubblicare qualunque annuncio verifichiamo con te in quale caso rientri.
Valutazione gratuita
Richiedi una valutazione gratuita e senza impegno. Raccontaci dov'è la casa, in paese, lungo la costa da Porto Taverna a Punta Don Diego o verso Vaccileddi, e quanti posti letto ha: ti mandiamo una stima costruita sulla stagione della Gallura e una proposta di calendario.
Dove siamo presenti
Grazie! Ti ricontatteremo il prima possibile, di solito entro 48 ore.