Affitti brevi in Veneto: gli adempimenti per i proprietari nel 2026

Quali adempimenti servono per affittare casa per brevi periodi in Veneto?

Prima di affittare servono il codice regionale e il CIN; a ogni arrivo, la comunicazione degli ospiti; periodicamente, le comunicazioni ISTAT e l'imposta di soggiorno; ogni anno, la dichiarazione dei redditi.

Una precisazione sui termini: la locazione turistica può durare da 1 a 364 giorni, la locazione breve da 1 a 30 giorni, e in entrambi i casi non si offrono servizi agli ospiti come in una struttura ricettiva (fonte: Regione del Veneto, FAQ CIN).

Come si ottiene il codice regionale su ROSS1000?

Si compila online la comunicazione di locazione turistica alla Regione, prima di iniziare ad affittare. Servono il documento d'identità fronte e retro, i dati del locatore e dell'alloggio, i periodi di locazione e il numero di camere e posti letto, compresi quelli temporanei (fonte: Regione del Veneto).

Dopo la convalida, chi affitta in forma non imprenditoriale stampa la comunicazione e la invia al Comune con la copia del documento: per ora vale così, in via transitoria. Chi affitta in forma imprenditoriale la invia invece al SUAP.

Quando gli uffici regionali validano la comunicazione, ROSS1000 assegna in automatico il codice identificativo dell'alloggio. Per le locazioni registrate dal 1° dicembre 2021 il codice unisce il codice ISTAT del Comune, la sigla LOC e un numero progressivo. Il codice si vede entrando in ROSS1000, che si usa solo con SPID, CIE o CNS (fonte: Regione del Veneto).

Come si ottiene il CIN e dove va esposto?

Il CIN si chiede nella banca dati nazionale BDSR, a cui si accede solo con SPID o CIE: si inserisce il codice regionale, si completano i dati mancanti, a partire da quelli catastali, e si ottiene il codice (fonte: Regione del Veneto). Il CIN non sostituisce la comunicazione alla Regione: servono entrambi.

Per i codici regionali assegnati dal 2 novembre 2024 in poi, il CIN va chiesto entro 30 giorni dall'assegnazione del codice regionale (fonte: Regione del Veneto, FAQ CIN). Le regole regionali per esporlo sono precise:

• targa all'ingresso esterno dell'alloggio, ben visibile, preferibilmente bianca e rettangolare, 10 × 3 cm;
• in alto le parole «LOCAZIONE TURISTICA», in basso il CIN, in maiuscolo nero, senza aggiungere la sigla «C.I.N.»;
• in condominio la targa va sia all'ingresso dell'edificio sia sulla porta dell'appartamento;
• se l'esposizione esterna è vietata, basta il codice leggibile sulla pulsantiera;
• il codice regionale invece non va esposto: in Veneto non c'è l'obbligo.

Il CIN va poi indicato negli annunci online: dopo la scadenza dei termini per chiederlo, il Comune può sanzionare sia la mancata esposizione sia la mancata pubblicazione sui siti (fonte: Regione del Veneto, FAQ CIN). La norma nazionale sul CIN, l'art. 13-ter del D.L. 145/2023, prevede anche requisiti obbligatori su estintori e rilevatori: vanno verificati prima di affittare (fonte: Regione del Veneto, FAQ CIN).

La richiesta del CIN può presentarla anche un mandatario, ad esempio un'agenzia o un gestore, su incarico del proprietario (fonte: Regione del Veneto, FAQ CIN). Con Vesta il passo è ancora più netto: locazione e codici sono registrati direttamente a nostro nome, come spieghiamo più sotto.

Cosa va comunicato a ogni soggiorno?

A ogni arrivo vanno comunicate alla Questura le generalità degli ospiti, solo tramite il Servizio Alloggiati, entro 24 ore dall'arrivo; se il soggiorno dura meno di 24 ore, all'arrivo stesso (fonte: Servizio Alloggiati, Polizia di Stato).

Poi ci sono le comunicazioni ISTAT: arrivi e presenze si trasmettono periodicamente alla Regione su ROSS1000, che permette anche di generare il file da caricare poi su Alloggiati Web (fonte: Regione del Veneto, ROSS1000). Sono due obblighi distinti: uno non sostituisce l'altro.

Attenzione alle comunicazioni mancate: se le presenze non vengono comunicate per 12 mesi, la Regione può chiudere d'ufficio la posizione, e con la chiusura si perdono sia il codice regionale sia il CIN (fonte: Regione del Veneto, FAQ CIN).

Come funziona l'imposta di soggiorno, ad esempio a Cortina?

L'imposta di soggiorno la decide ogni Comune, quindi tariffe, esenzioni e scadenze cambiano da un posto all'altro: la Regione rinvia all'ufficio tributi del Comune (fonte: Regione del Veneto). A Cortina d'Ampezzo funziona così (fonte: Comune di Cortina d'Ampezzo):

• è dovuta per persona e per notte, fino a 5 notti consecutive, da chi non è residente a Cortina; sono esenti, tra gli altri, i minori entro il dodicesimo anno di età;
• chi gestisce l'alloggio la riscuote, rilascia una quietanza e comunica e versa al Comune entro il 15 del mese dopo ogni trimestre;
• entro il 30 giugno dell'anno successivo va presentata la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate;
• il gestore è responsabile del versamento anche se l'ospite non ha pagato;
• il Comune non ha aderito ad alcun accordo con Airbnb: l'imposta va riscossa e versata dal gestore anche sulle prenotazioni Airbnb.

Quali tasse si pagano sugli affitti brevi?

Con la cedolare secca, i redditi da locazione breve sono tassati al 26%; l'aliquota scende al 21% per una sola unità immobiliare, scelta dal proprietario nella dichiarazione dei redditi (fonte: Agenzia delle Entrate, guida aprile 2026). Due punti da conoscere:

• la ritenuta: gli intermediari che incassano i canoni, residenti o non in Italia, applicano una ritenuta del 21% a titolo d'acconto e la versano;
• il limite dei due appartamenti: dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questa finalità non più di due appartamenti nell'anno; oltre, l'attività si presume imprenditoriale (fino al 2025 il limite era di quattro).

La guida dell'Agenzia delle Entrate non sostituisce un parere sulla tua situazione: per scegliere il regime e compilare la dichiarazione confrontati sempre con un commercialista.

Ho casa in Veneto ma vivo all'estero: cosa cambia?

Le regole sono le stesse, ma l'ostacolo pratico è l'identità digitale: ROSS1000 si usa solo con SPID, CIE o CNS e la banca dati del CIN solo con SPID o CIE (fonti: Regione del Veneto, locazioni turistiche e codice identificativo nazionale). Chi vive all'estero spesso non le ha.

Ci sono poi le scadenze: comunicazioni entro 24 ore da ogni arrivo, imposta di soggiorno ogni trimestre, ISTAT periodiche. Da lontano si gestiscono solo con qualcuno sul posto e qualcuno che segua le pratiche.

Sulle tasse, la ritenuta del 21% la applica l'intermediario che incassa i canoni, che sia residente o no in Italia. Per capire come quei redditi si dichiarano anche nel paese in cui vivi serve un commercialista che conosca entrambi i sistemi.

Chi se ne occupa se affidi la casa a Vesta?

Ce ne occupiamo noi, e in un modo preciso: codice regionale e CIN della tua casa li registriamo a nome di Vesta. Le comunicazioni sono quindi una nostra responsabilità: se un adempimento venisse dimenticato o fatto male, l'eventuale sanzione amministrativa sarebbe a carico di Vesta, non tuo.

In pratica non ti serve SPID per ROSS1000 o per il CIN, non devi seguire le scadenze trimestrali dell'imposta di soggiorno e non devi comunicare gli ospiti: lo facciamo noi, insieme alle comunicazioni ISTAT. Come intermediario facciamo anche da sostituto d'imposta per la ritenuta sulla cedolare secca.

Se la tua casa è a Cortina, trovi tutto il servizio nella pagina gestione affitti brevi a Cortina d'Ampezzo.

Domande frequenti

Le informazioni di questa guida sono aggiornate al 15 ottobre 2026 e hanno scopo informativo. Per la tua situazione fiscale verifica con un commercialista.

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